Ипотека для избранных: триллионы в новостройках
Недвижимость остается привлекательным активом вопреки логике
В 2025 году россияне вложили в покупку нового жилья 1,7 триллиона рублей собственных средств. Согласно данным Аналитического центра «ДОМ.РФ», из этой суммы 1,1 триллиона рублей пришлось на сделки полностью за наличные, а около 600 миллиардов составили первоначальные взносы по ипотечным кредитам. Для сравнения, общая выручка застройщиков от продаж новостроек достигла 5,2 триллиона рублей.
Эти показатели особенно заметны на фоне ужесточения требований к доходам заемщиков. Чтобы получить ипотеку в Москве, сейчас необходимо зарабатывать 267 тысяч рублей в месяц. В Санкт-Петербурге требуется около 194 тысяч рублей, в Казани — 161 тысяча рублей. Доход от 100 тысяч рублей в месяц стал необходимым условием в девяти из шестнадцати регионов, где анализировались условия кредитования.
Соотношение данных создает парадоксальную ситуацию. Формально рынок активен: сделки заключаются, средства поступают, строительство продолжается. Однако массовый покупатель вытесняется с ипотечного рынка, а его место занимают лица с очень высокими доходами. Таким образом, рынок жилья всё дальше отходит от идеи массовой доступности, которую ранее подчеркивал президент Владимир Путин.
«Рынок сжался до заемщиков с белыми доходами»
Треть всех денег, вложенных в новостройки, представляет собой собственные накопления граждан, а не заемные средства. Это меняет характер рынка: он становится менее зависимым от доступности кредитов и более — от доверия к недвижимости как долгосрочному активу. Люди предпочитают вкладывать сбережения в квартиры, ожидая их постоянного подорожания.
«Резкий рост требований к доходу заемщиков указывает не на предельное состояние ипотечного рынка, а на его перегрев при ограниченных финансовых возможностях домохозяйств», — объясняет Виктор Зубик, основатель управляющей компании Smarent. — «Высокие ставки, консервативные скоринговые модели и инерционно высокие цены на жилье фактически сжали рынок до сегмента заемщиков с высокими, полностью белыми доходами. Это радикально сузило массовый спрос».
Зубик полагает, что смягчения условий не предвидится. Банки уже работают с максимально платежеспособной аудиторией и не будут снижать требования до стабилизации инфляции и изменения денежно-кредитной политики, включая снижение ключевой ставки.
«Спрос упирается не в условия банков, а в пределы доходов населения», — констатирует эксперт. По его мнению, ипотека перестала быть массовым инструментом и теперь доступна лишь узкому кругу высокооплачиваемых специалистов, управленцев и предпринимателей. Для остальных остаются альтернативы: рассрочки, помощь семьи или продажа других активов.
«Кредит доступен лишь избранным»
«Требования к доходу уже достигли планки, которая для большинства россиян выглядит запредельной. Это не потолок, а закономерный результат высокой ключевой ставки», — согласен ипотечный брокер Андрей Креер, генеральный директор INFULL.
Даже если ключевая ставка начнет снижаться, конечные ипотечные ставки вряд ли быстро войдут в по-настоящему доступный диапазон, уверен он.
«Это означает, что период, когда кредит смогут получить лишь „избранные“, продлится. И ожидать возвращения массового спроса в таких условиях не приходится. Устойчивое оживление рынка начнется только тогда, когда разрыв между доходами населения и стоимостью кредита будет преодолен. Пока же это время вынужденного ожидания для большинства покупателей», — говорит Креер.
Именно поэтому всё больше сделок совершается без ипотеки или с минимальным использованием заемных средств. Люди, имеющие накопления, предпочитают не ждать улучшения условий, а вкладывать деньги в понятный актив.
Почему люди всё равно несут деньги в бетон
«Недвижимость остается одним из ключевых вариантов сохранения накоплений. Этому способствуют сразу несколько вариантов по использованию этого актива (жилье можно сдать в длительную или посуточную аренду, жить самому) при его достаточно высокой ликвидности (продать почти любую квартиру в недавно сданной новостройке можно в разумный срок)», — рассказывает Алексей Попов, главный аналитик компании «Циан».
Однако не все эксперты разделяют такой оптимизм. Андрей Креер не видит позитива в будущем: «Льготные программы стали лишь „костылем“, маскирующим фундаментальную недоступность кредита в целом. Без системного снижения базовой стоимости заемных средств любые точечные меры лишь создают перекосы».
Не стоит ожидать не только удешевления ипотеки, но и снижения цен на квадратный метр, отмечает Валерий Тумин, директор рынков России и СНГ компании fam Properties: «Недвижимость для россиян — не просто квадратные метры. Это материальный актив, который виден и понятен. Влияние на цены прямое. Спрос остается устойчивым даже на фоне дорогой ипотеки. Застройщики, видя готовность покупателей платить, не спешат снижать стоимость. Более того, объемы нового строительства сокращаются — девелоперы стали осторожнее, что создает дефицит предложения. В итоге цены держатся и продолжают расти, пусть и медленнее, чем в предыдущие годы».
Таким образом, российский рынок новостроек сегодня представляет собой парадокс. С одной стороны, фиксируются рекордные объемы собственных вложений, высокая выручка застройщиков и устойчивый спрос со стороны обеспеченных покупателей. С другой — ипотека фактически недоступна для большей части населения. При этом недвижимость продолжает привлекать значительные средства.
