Цены на жилье в России начали падать: пузырь лопается?

Долгое время на рынке недвижимости доминировала установка: «дешевле уже не будет». Застройщики ссылались на рост стоимости строительства, банки — на высокий спрос. Однако сейчас этот маркетинговый подход теряет силу.

По информации РБК, в июне цены на квартиры снизились в 20 из 50 крупнейших городов России. Наибольшее падение зафиксировано в Сочи — за месяц стоимость жилья упала на 1,6%.

Руководитель компании «Страна Девелопмент» Александр Гайдуков на форуме недвижимости «Движение» заявил коллегам: «То, что сегодня строится в России, практически невозможно продать. Даже скидка в 20% не гарантирует появления покупателей».

Стройки продолжаются — новые жилые комплексы появляются в Новой Москве, пригородах Краснодара, Сочи и Ростова-на-Дону. Рекламные щиты по-прежнему обещают счастливую жизнь, но покупателей стало значительно меньше.

Управляющий партнер строительной ГК «Промплан» Никита Бахчеев считает, что происходящее — не обрушение, а возвращение к норме. «Снижение цен на жилье — это не начало кризиса, а естественная коррекция. Несколько лет стоимость квартир росла быстрее доходов населения благодаря льготной ипотеке. Сегодня рыночная ипотека дорогая, покупателей меньше, поэтому поддерживать прежние цены сложно», — пояснил Бахчеев.

Например, в Сочи для первоначального взноса по ипотеке требуется почти 30 средних зарплат. При таком уровне дохода никакая презентация ЖК не помогает.

Основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик согласен: «Снижение цен в 20 из 50 крупнейших городов — это признак завершения эпохи, когда недвижимость дорожала почти автоматически».

Покупатели теперь задают вопросы, которые раньше считались второстепенными: где расположен дом, насколько удобно будет жить через пять лет, кто купит эту квартиру потом. Зубик отмечает, что рынок четко делится на две части — объекты, сохраняющие привлекательность, и те, что продавались только на общем ажиотаже. «Даже в Москве и Санкт-Петербурге есть ликвидные и неликвидные объекты. Первые пользуются спросом, вторые надолго зависают в экспозиции, несмотря на дисконты», — объясняет эксперт.

«Для тех, кто давно планирует покупку, это хорошая новость. Рынок начинает работать в интересах покупателя: больше выбора, застройщики предлагают скидки, рассрочки, продавцы готовы к переговорам», — говорит Бахчеев.

На первый взгляд, если квартиры не покупают, нужно снижать цену. Но на рынке недвижимости это не работает. Бахчеев объясняет: «У девелоперов высокие затраты на строительство, материалы, финансирование и рабочую силу. Возможности для существенного снижения стоимости ограничены».

Зубик видит проблему в эффективности проектов: раньше можно было запускать строительство, рассчитывая, что растущий спрос всё компенсирует. Сейчас этот подход перестал работать. Пример — обвал рынка в Сочи. «Девелоперам придется внимательнее подходить к выбору площадок и экономике проектов», — резюмирует он.

Впервые за многие годы квадратный метр перестал быть магическим активом, дорожающим просто из-за веры в рост. Теперь ему придется доказывать свою ценность, иначе его не купят.