Московский рынок жилья стал клубом для избранных

Московский рынок недвижимости переживает кризис доступности. Эксперты характеризуют его как катастрофический из-за практически полного исчезновения квартир стоимостью менее 10 миллионов рублей.

За год доля таких лотов в новостройках сократилась с 22% до 3%. При этом половина всех предложений теперь оценивается выше 20 миллионов рублей. Это свидетельствует не просто о росте цен, а о фундаментальном изменении рынка.

Средняя цена квадратного метра в Москве и области увеличилась на 20%, но ключевая проблема — исчезновение бюджетных вариантов, а не их подорожание.

Причины исчезновения доступного жилья

Виктор Зубик, основатель управляющей компании Smarent, объясняет: «ситуация с практически полным исчезновением предложения квартир до 10 миллионов рублей в московских новостройках — вполне закономерный итог сразу нескольких структурных факторов».

Он выделяет три основные причины. Во-первых, выросла себестоимость строительства из-за удорожания материалов, рабочей силы и финансирования. Также ужесточились градостроительные требования, что сделало невозможным возведение дешевых «коробок». Во-вторых, застройщики переориентировались на бизнес- и премиум-класс, где выше прибыль и стабильнее спрос. В-третьих, эффект от льготной ипотеки, которая уже встроена в цены, продолжает влиять на рынок.

Зубик не прогнозирует снижения цен. Предложение сокращается, новые проекты запускаются медленнее, а сбережения населения возвращаются в недвижимость из-за падения доходности вкладов. Девелоперы адаптируются через рассрочки и субсидированные ставки. Однако рынок стал фрагментированным: в некоторых проектах возможна стагнация, в других — рост.

Тревожная статистика

Валерий Тумин, директор рынков России и СНГ компании «Фам Пропертис», приводит тревожные цифры. Средняя цена квадратного метра в массовом сегменте поднялась с 323 до 410 тысяч рублей, что на 27% больше. К декабрю 2025 года средняя квартира комфорт-класса в Старой Москве стоила более 21 миллиона рублей.

Предложение в массовом сегменте уменьшилось вдвое — с 21 тысячи до 10 тысяч лотов. Тумин связывает это с прекращением действия массовой льготной ипотеки, ростом себестоимости и введением ограничений на проектирование квартир площадью менее 28 квадратных метров. Он отмечает: «Москва в пределах МКАД как пространство для первой покупки жилья постепенно сужается до «семейной ипотеки», рассрочки или вторичного рынка».

Ипотека как барьер

Ольга Стречная, основатель агентства недвижимости Stretch Estate, описывает проблемы с ипотекой: «Взять ипотеку в России стало сложно. Ставки по кредитам на новые квартиры и на квартиры, которые уже были в чьей-то собственности, составляли от 19% до 21% в год». При таких условиях ежемесячный платеж за квартиру за 12-15 миллионов рублей достигает 200-250 тысяч рублей, что доступно лишь узкому кругу покупателей.

Таким образом, рынок московского жилья все больше отдаляется от возможностей обычных людей. Он держится на обеспеченных заемщиках, а доступное жилье становится историей.