Обмен старой квартиры на новую: что такое трейд-ин и как работает

Схема трейд-ин, позволяющая обменять старую квартиру на новую с доплатой, знакома многим по рынку автомобилей и техники. Однако на рынке недвижимости она теряет популярность: сейчас доля таких сделок составляет около 6%. Высокие ставки по ипотеке, значительный разрыв цен между вторичным и первичным жильём, а также снижение спроса на вторичку сделали этот инструмент менее востребованным.

Суть программы — упростить переход из старого жилья в новое. Собственник передаёт квартиру агентству, сотрудничающему с застройщиком, или девелопер выкупает её напрямую. Вырученные средства сразу засчитываются в счёт покупки новостройки.

Как поясняет директор рынков России и СНГ компании «Фам пропертис» Валерий Тумин, главное преимущество — скорость и предсказуемость. Вместо нескольких месяцев ожидания покупателя человек получает понятный алгоритм с чёткими сроками.

На рынке применяются три основные модели. Первая — классическая через агентство недвижимости: квартиру продают практически по рыночной цене, а застройщик резервирует выбранный лот на 2–4 месяца. Этот вариант Тумин считает наиболее выгодным, так как он позволяет сохранить рыночную стоимость. Вторая схема — моментальный выкуп инвестором или партнёром девелопера: деньги приходят сразу, но с дисконтом 15–20% и более. Третья — трейд-ин с проживанием, когда бывший собственник остаётся в своей квартире до получения ключей от новой, что избавляет от аренды и двойного переезда.

За удобство приходится платить: при классической схеме дисконт составляет 5–15% от рыночной стоимости. В случае срочного выкупа потеря может быть существенно больше, особенно если объект низколиквидный.

Управляющий партнёр строительной ГК «Промплан» Никита Бахчеев отмечает, что плюс классического трейд-ин — долгосрочная фиксация цены новостройки. Пока агентство продаёт старую квартиру, девелопер сохраняет стоимость выбранного объекта, что выгодно при росте рынка. Формат с проживанием он считает идеальным для семей с детьми, поскольку не нужно арендовать жильё и переезжать дважды. А моментальный выкуп эксперт рекомендует использовать только для уникальных лотов, которые могут быстро уйти.

Кому подходит трейд-ин? По мнению Тумина, программа удобна, когда семья уже выбрала конкретную квартиру и боится её потерять, когда переезд нужен в сжатые сроки (из-за работы, рождения ребёнка) и когда хочется избежать длинных цепочек сделок на вторичном рынке. Эксперты советуют объективно оценивать своё жильё и не завышать цену, чтобы быстрее найти покупателя и сохранить бронь.

Снижение интереса к программе эксперты связывают с изменением конъюнктуры. Стоимость новостроек остается заметно выше вторичного жилья, а разницу приходится покрывать рыночной ипотекой под высокие проценты. «Когда разрыв в цене слишком велик, а недостающую сумму покрывает дорогой кредит, многие считают передачу жилья по трейд-ин неоправданным риском», — поясняет Бахчеев. Он добавляет, что после снижения ипотечных ставок инструмент может вернуть былую востребованность.