Российские города бьют рекорды по ценам на недвижимость, качество не успевает

Три российских города — Москва, Санкт-Петербург и Сочи — оказались в списке мировых лидеров по ценам на элитную недвижимость. При этом метро остается переполненным, школы не поспевают за строительством, а комфортная городская среда часто существует лишь на бумаге.

Компания NF Group опубликовала рейтинг The Wealth Report, согласно которому Москва занимает 7-е место: за миллион долларов там можно приобрести всего 36 квадратных метров премиального жилья. Это примерно столько же, сколько в Лос-Анджелесе.

Сочи оказался на 12-й строчке (41 кв. м за миллион), а Санкт-Петербург — на 22-й (87 кв. м). За последние пять лет площадь элитного жилья, доступная за эту сумму, сократилась в Москве на 57%, в Сочи на 45%, в Санкт-Петербурге на 51%. Быстрее показатель падал только в Дубае — почти втрое с 2020 года.

Любопытно, что в Гонконге стоимость элитной недвижимости за пять лет не изменилась, а Лондон и Мельбурн показали снижение примерно на 7%.

По словам основателя управляющей компании Smarent Виктора Зубика, рост цен на жилье в России давно перестал объясняться себестоимостью или спросом. «Квадратный метр дорожает быстрее доходов населения, а качество городской среды — транспорт, экология, общественные пространства — порой остается на прежнем уровне», — отмечает эксперт.

Зубик поясняет, что российская модель девелопмента долгое время была нацелена на продажу «голых» квадратных метров, а не комфортной среды. «Девелоперу выгоднее увеличить плотность застройки и минимизировать издержки на общественные пространства, чем инвестировать в долгосрочное качество жизни», — говорит он. В результате появляются дорогие районы с перегруженными дорогами, дефицитом школ и слабой инфраструктурой.

По мнению аналитика, жилье в России перестало быть просто товаром и превратилось в финансовый актив. Из-за ограниченных инструментов сохранения капитала недвижимость стала «тихой гаванью» для инвестиций. Льготная ипотека и частный капитал перегрели рынок: государство пыталось сделать жилье доступнее, а застройщики просто включили эти деньги в стоимость квартир.

Москва, по словам Зубика, выглядит относительно благополучно — город старается контролировать плотность застройки и повышает требования к проектам. Однако новые кварталы часто заселяются быстрее, чем появляются школы, поликлиники и детские сады.

Особый феномен последних лет — Сочи. Эксперт Гильдии риелторов Москвы Владимир Белолипцев объясняет: «Рынок имеет сильные ограничения по площади земли между морем и горами. География там сама создает дефицит. А дефицит плюс богатый спрос — это почти всегда взрывной рост цен». Город превратился в «русский Лазурный берег», но при этом элитные ЖК могут страдать от блэкаутов, прорывов канализации и хаотичной застройки.

«Это трофейная недвижимость, — добавляет Белолипцев. — Для многих состоятельных людей квартира стала аналогом валютного депозита». Те, у кого есть лишние деньги, все равно купят, потому что вкладывать средства больше некуда.