Средний платеж по ипотеке 100 тыс. рублей: мнения экспертов
Повысится ли доступность жилья?
В программе «Итоги года» президент Владимир Путин поддержал идею расширения действия семейной ипотеки на вторичное жильё в тех городах, где такая возможность пока отсутствует.
«В регионах, где не строится новое жилье или строится очень мало нового жилья, разрешено использовать семейную ипотеку для приобретения жилья с вторичного рынка», — заявил Путин. Он подчеркнул, что программа семейной ипотеки под 6%, а также региональные программы со ставкой не выше 2% будут сохранены и продолжат развитие. Президент призвал молодые семьи оформлять кредиты именно в регионах со сниженными ставками.
При этом глава государства констатировал, что по итогам текущего года строительный комплекс России покажет снижение показателей. Если в 2024 году было сдано 107,8 миллиона квадратных метров жилья, то в этом году, по словам Путина, объём составит от 103 до 105 миллионов.
Насколько сегодня доступно жильё в России, если 70% новостроек не проданы? Этот вопрос после прямой линии президента экспертам рынка недвижимости задал портал MSK1.RU. Их оценки в основном носят пессимистичный характер.
Слишком дорогие кредиты
Основным сдерживающим фактором для ипотечного рынка остаётся высокая стоимость заёмных средств. Хотя Центральный банк начал цикл снижения и накануне ключевая ставка уменьшилась до 16%, базовые ипотечные программы по-прежнему недоступны для подавляющего большинства семей.
Согласно расчётам ипотечного брокера Ольги Лисицкой, при сумме кредита в 6 миллионов рублей — средней цене скромной двухкомнатной квартиры в крупном региональном центре — ежемесячный платёж на срок 30 лет сейчас составляет около 100 тысяч рублей.
«Для подавляющего числа семей в регионах такая нагрузка не под силу, она не соответствует их реальным доходам», — констатирует Лисицкая.
Когда платёж по кредиту превышает среднюю зарплату в регионе, рыночная ипотека перестаёт быть финансовым инструментом и превращается в «заградительный тариф», отсекающий людей от возможности улучшить жилищные условия.
Лисицкая отмечает, что в последние месяцы наблюдается интересный тренд: рост активности покупателей вызван не улучшением их финансового положения, а опасениями перед будущими изменениями. В правительстве активно обсуждают преобразование льготных программ, включая введение дифференцированной ставки в зависимости от количества детей в семье.
Для многих россиян это стало сигналом: условия могут ужесточиться. Желание «запрыгнуть в последний вагон» и оформить кредит по действующим правилам создаёт временные всплески спроса, которые, однако, не отменяют общую тенденцию к охлаждению рынка, говорит эксперт.
«Без господдержки ипотечный рынок оказался бы заморожен»
«Снижение объемов ипотечной выдачи на 21% по итогам 2025 года — это объективный индикатор глубокого кризиса доступности на рынке жилищного кредитования», — согласен генеральный директор ипотечного брокера INFULL Андрей Креер.
В этих условиях, когда традиционные рыночные механизмы перестали работать, государственная поддержка стала жизненно необходимой.
«В сложившихся условиях именно льготные программы, в первую очередь семейная ипотека, стали основным механизмом, поддерживающим спрос и позволяющим гражданам улучшать жилищные условия», — соглашается Креер с посылом президента.
Лисицкая также говорит, что семьи с детьми до 6 лет, которые являются получателями семейной ипотеки, формируют основную долю сделок. Люди либо покупают первое жильё, либо пытаются переехать из тесных малогабариток в более просторные квартиры. Льготная ставка настолько выгоднее рыночной, что многие используют её как инвестицию, приобретая квартиры «про запас» для будущих детей.
«Без государственной поддержки рынок ипотечного кредитования фактически оказался бы заморожен, что уже подтверждается статистикой снижения объемов выдачи и ввода в эксплуатацию», — подчеркивает Лисицкая.
Однако эта вынужденная зависимость рынка от субсидирования, по мнению Креера, сигнализирует о глубокой системной проблеме. Без решения главной причины — высокой базовой стоимости кредита — дальнейшее расширение льгот может дать лишь кратковременный эффект и создать новые дисбалансы.
«Основной спрос будет сосредоточен на квартирах большей площади»
Президент СРО «Региональная ассоциация оценщиков» и профессор МГСУ Кирилл Кулаков связывает снижение ввода новостроек, отмеченное президентом, со «спадом привлекательности и доступности ипотечного кредитования».
При этом даже в условиях сокращения ипотечного рынка цены на новостройки не снижаются. Кулаков объясняет это экономическими причинами: «Прежде всего — стоимостью фондирования, которая, кстати, отражается и на стоимости строительных материалов, и на стоимости техники и транспортных услуг».
Снижение рентабельности наблюдается и у застройщиков. «Девелоперы отмечают понижение маржинальности у крупных застройщиков до 10–15%, а небольшие региональные застройщики по некоторым проектам уходят в убытки», — констатирует профессор. По его мнению, это является «предвестником концентрации рынка, что тоже не ведет к снижению цен».
В следующем году цены точно не упадут, уверен Кулаков. Вместо падения он прогнозирует ценовую диверсификацию: «Возможно, мы увидим ценовую диверсификацию. По каким-то сегментам цены стабилизируются, а по каким-то — пойдут в рост в рамках инфляции».
Кулаков надеется, что молодые семьи, о поддержке которых говорил президент, будут покупать квартиры большей площади. «Поскольку более половины из одобренных кредитов — это семейная ипотека, можно предположить, что основной спрос будет сосредоточен на квартирах большей площади», — говорит эксперт.
Креер ожидает в 2026 году некоторого оживления спроса на вторичном рынке жилья, о котором также упоминал Путин. Тем не менее эксперт подчёркивает, что процесс нормализации рынка, прежде всего в части доступности, займёт время, поскольку ставки ещё долго будут оставаться на исторически высоком уровне.
