Верховный суд разъяснил условия оспаривания сделок с жильем

Громкая история с квартирой Ларисы Долиной парализовала рынок вторичного жилья: покупатели опасались, что даже безупречная сделка может быть оспорена, если продавец заявит, что действовал под влиянием мошенников. Теперь Верховный суд внес ясность, опубликовав обзор судебной практики по таким делам.

Ключевая позиция: сам по себе факт того, что продавец стал жертвой мошенников, не означает автоматической недействительности договора. Если человек понимал, что подписывает договор купли-продажи, осознавал переход права собственности и добровольно поставил подпись, его внутренние мотивы (даже если они сформированы под влиянием мошенников) не делают сделку ничтожной.

Вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству Владимир Кузнецов пояснил, что суд разграничил заблуждение относительно природы сделки и заблуждение относительно причин, по которым человек ее совершил. Если продавец понимал, что именно продает квартиру, но думал, что делает это для защиты от аферистов, такого заблуждения недостаточно для отмены договора.

Еще одно новшество касается состояния продавца. Если он утверждает, что в момент подписания не понимал значения своих действий или не мог ими руководить, это нужно доказать, а не просто заявить. Причем экспертиза должна оценивать состояние именно в момент сделки. Если истец уклоняется от проведения судебной экспертизы, суд может отказать в иске.

Наиболее важное изменение — суды теперь обязаны исследовать поведение покупателя. Мог ли он заметить странности? Должен ли был понять, что продавец действует под давлением? Видел ли признаки мошенничества? Если покупатель знал или обязан был знать об обмане, сделку могут отменить. Но если он действовал добросовестно, проверил документы, оплатил квартиру и не имел оснований подозревать преступление, его право собственности защищено.

Директор рынков России и СНГ «Фам пропертис» Валерий Тумин назвал такой баланс ключевым достижением обзора. «Правовая система строится на балансе интересов всех участников гражданского оборота, а не только одной стороны договора. Если бы суды признавали сделки недействительными исключительно из-за субъективных внутренних мотивов продавца, это создало бы хаос на рынке недвижимости и подорвало доверие к институту частной собственности», — отметил он в комментарии MSK1.RU.

Тумин также подчеркнул, что Верховный суд закрепил принцип двусторонней реституции: если договор признается недействительным, каждая сторона возвращает полученное — квартира возвращается продавцу, деньги — покупателю. Это устраняет один из самых болезненных перекосов прежней практики и укрепляет доверие к судебной системе.

Однако адвокат, член Центральной московской коллегии адвокатов Никита Виленский призывает не делать поспешных выводов. По его словам, говорить о полном исчезновении «схемы Долиной» пока рано. Да, ограничено применение статьи 178 ГК РФ о существенном заблуждении, но остается статья 177 ГК РФ, которая позволяет оспаривать сделку, если продавец не понимал значения своих действий или не мог ими руководить. И эта статья применяется безотносительно добросовестности покупателя.

Особенно это актуально для пожилых продавцов, в отношении которых судебная экспертиза может выявить когнитивные нарушения. Кроме того, Виленский отмечает проблему реальной взаимности реституции: формально деньги должны быть возвращены покупателю, но если продавец уже перевел их мошенникам или потратил, исполнить такое решение невозможно, и покупатель снова остается без средств.

Еще один дискуссионный момент — повышенные требования к профессиональным участникам рынка. Если квартиру приобретает опытный риелтор, суд может ожидать от него более высокой осмотрительности. Неясно, распространяется ли этот стандарт на покупателей, которые сами не являются специалистами, но пользуются услугами риелторов или юристов.

Эксперт финансового маркетплейса «Сравни» Лиана Кадырова советует особенно внимательно проверять документы, историю объекта, порядок расчетов и использовать безопасные механизмы передачи денег — аккредитивы, счета эскроу. Это не дает стопроцентной гарантии, но сводит к минимуму вероятность обмана.