Ипотека недоступна для большинства россиян
Ипотека в России стала новым критерием социального расслоения, разделив население на узкий круг способных её получить и подавляющее большинство, для которого она недосягаема.
Согласно расчётам, процитированным «Известиями», более 80% россиян имеют ежемесячный доход ниже 100 тысяч рублей, что делает рыночную ипотеку недоступной как минимум для 83% граждан.
При действующих ставках и ценах ежемесячный платёж за квартиру площадью около 40 квадратных метров достигает 60 тысяч рублей. Банковские правила ограничивают долговую нагрузку половиной дохода, поэтому формально претендовать на такой кредит могут только те, кто зарабатывает существенно больше 100 тысяч рублей.
Даже при зарплате в 100 тысяч рублей заёмщику потребуется первоначальный взнос, составляющий в среднем 43% от стоимости жилья. Накопить такую сумму при обычных темпах сбережений можно примерно за десять лет, что превращает рыночную ипотеку в инструмент для узкого сегмента по-настоящему обеспеченных клиентов.
Ипотечный брокер Андрей Креер отмечает, что резкое ужесточение условий фактически вывело из числа потенциальных заёмщиков подавляющее большинство населения.
«При текущих ставках и ценах на жилье ипотечный платеж соответствует допустимой долговой нагрузке только для узкого сегмента заемщиков. Учитывая, что около 83% россиян имеет доход ниже 100 тысяч рублей, банки и требуют либо существенно более высокий доход, либо крупный первоначальный взнос», — объясняет Креер.
По его словам, ипотеку сегодня могут позволить себе в основном специалисты с зарплатами выше медианных, жители крупных городов, сотрудники высокооплачиваемых отраслей и участники льготных программ, таких как семейная, IT-ипотека или региональные субсидии.
Эксперт подчёркивает, что ослабление условий возможно лишь при сочетании стабилизации инфляции, снижения ключевой ставки и расширения субсидируемых программ. «При этом быстрого возвращения к доступной рыночной ипотеке раньше 2027 года ждать не стоит», — заключает брокер.
Таким образом, в краткосрочной перспективе рынок недвижимости переходит в режим «нишевой ипотеки»: сделки совершают либо обеспеченные покупатели, либо те, кто имеет доступ к льготным инструментам.
Ведущий аналитик финансовой компании AMarkets Игорь Расторгуев указывает, что большинство покупок жилья сегодня происходят по льготным программам, которые составляют свыше 80% всего ипотечного рынка. «Семейная ипотека под 6%, IT-специалисты, участники СВО, дальневосточная программа — вот основные категории получателей. Именно они и двигают сейчас первичный рынок жилья», — говорит Расторгуев.
Аналитик менее пессимистичен и полагает, что послабления возможны ближе к концу года, когда Центробанк планирует опустить ключевую ставку до 12–13%, а рыночная ипотека может снизиться до 14–15%. «Правда, до комфортных 10%, о которых говорят чиновники, еще далеко. Но само направление движения уже обнадеживает», — размышляет финансист.
По его оценке, застройщики удерживаются на плаву благодаря льготной ипотеке, которая формирует устойчивый спрос на новостройки. Массовых банкротств он не ожидает: слабые игроки уходят, а сильные остаются и укрепляют позиции.
