Московская ипотека: платежи за однушку превышают среднюю зарплату

Цифры официальной статистики иногда напоминают сказку, но ипотечный рынок быстро возвращает к суровой действительности.

В Москве ежемесячный платеж по ипотечному кредиту на стандартную однокомнатную квартиру теперь превышает среднемесячный доход жителя столицы. При оформлении займа на 20 лет с первоначальным взносом 20% заемщику придется выплачивать около 210 тысяч рублей ежемесячно, согласно данным Единой информационной системы жилищного строительства. В то же время средняя заработная плата в Москве составляет 171 тысячу рублей.

Официальные показатели доходов часто не отражают реального положения дел. Далеко не все москвичи получают указанную сумму, а в регионах заработки значительно ниже. Таким образом, ипотека требует уровня доходов, недоступного для большинства населения.

Для квартир большей площади ситуация выглядит еще более фантастической. Ежемесячный взнос за двухкомнатное жилье может достигать 289 тысяч рублей, за трехкомнатное — 359 тысяч. Для многих россиян эти суммы сопоставимы с годовым доходом.

В результате разговоры о доступности жилья звучат цинично. Ипотечное кредитование превращается в закрытый клуб для состоятельных граждан или тех, кто готов залезть в долги на десятилетия.

«Ежемесячный платеж по скромной однушке в Москве выше средней зарплаты — это не аномалия. Это прямое следствие высокой ключевой ставки и заградительных цен на жилье», — констатирует ипотечный брокер Андрей Креер, генеральный директор INFULL.

По его словам, текущая ситуация — закономерный результат экономической политики. Если ранее ипотека была двигателем рынка недвижимости, то теперь дорогие кредиты выталкивают массового покупателя. Инструмент, который когда-то был доступен обычным семьям, теперь ориентирован на узкую прослойку обеспеченных людей.

«Рынок не рухнул, но он резко сузился», — отмечает эксперт.

Даже если ключевая ставка начнет снижаться, это не приведет к быстрым изменениям. Стоимость заемных средств падает постепенно, поэтому разрыв между доходами и платежами сохранится. Покупатели откладывают сделки, продавцы не спешат снижать цены, и рынок замирает в неопределенности.

«Платить 210 тысяч рублей за однушку при средней зарплате в 171 тысячу — это нонсенс. Но считать, что рыночная ипотека умерла, было бы ошибкой», — считает основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик.

По его мнению, ипотека стала финансовым механизмом для конкретных схем. Например, семья продает старую квартиру за 15 миллионов рублей и покупает новую за 20 миллионов, занимая недостающую сумму. В таком случае ежемесячный платеж не кажется катастрофическим.

Другая стратегия — оформление крупного кредита на короткий срок, чтобы не упустить выгодный актив, пока не придут собственные средства от продажи другой недвижимости или получения бонуса.

Однако за этими схемами скрываются более серьезные опасности. Зубик называет «тикующими бомбами» покупателей, которые несколько лет назад воспользовались рассрочками или траншевой ипотекой в надежде на снижение ставок и рефинансирование. Экономическая реальность оказалась жестче: ставки хотя и снизились с пиков, но остаются высокими, что создает проблемы для таких заемщиков.