Новостройки в России: спрос упал, цены держатся

Основатель Российской гильдии риелторов Константин Апрелев заявил, что за год спрос на новое жилье сократился вдвое. Он прогнозирует возможное падение цен на новостройки до 30%, однако считает, что даже такое снижение не оживит рынок — покупатели ждут доступной ипотеки.

Внешне рынок не выглядит кризисным: в Москве и других мегаполисах активно строятся жилые комплексы, а девелоперы предлагают скидки до 15–30%, рассрочки и бонусы. Однако, по словам основателя управляющей компании Smarent Виктора Зубика, в большинстве случаев это «скидки от накидки» — дисконт предоставляется на наименее ликвидные лоты и проекты.

Второй популярный инструмент — субсидированная ставка или рассрочка. Но и здесь реальность отличается от рекламы, отмечает Зубик.

Эксперт не ожидает тотального падения цен. По его мнению, скорее произойдет сегментация рынка с сильной дифференциацией по локациям и проектам, а не общий обвал.

Ипотечные ставки в России сейчас составляют чуть ниже 20% (по данным «Дом.РФ»), хотя в январе они доходили до 30%. Управляющий партнер ГК «Промплан» Никита Бахчеев считает, что девелоперы не заинтересованы в обрушении цен, так как их финансовые модели рассчитаны на долгий цикл.

Инвесторы все чаще уходят с рынка жилой недвижимости. Раньше покупка на котловане с последующей перепродажей приносила прибыль, теперь эта схема стала рискованной и долгой. Окупаемость жилья растягивается на 10–15 лет, а строящееся жилье в среднем дороже готового на 20–30%.

По словам Бахчеева, инвесторы переориентируются на индустриальную недвижимость — готовые производственные помещения для логистики и небольших производств, которые начинают приносить стабильный доход через пару лет.

Впрочем, есть и оптимистичные оценки. Виктор Зубик приводит статистику по Москве и Московской области: строится более 56 млн кв. м, а не продано около 10 млн кв. м, то есть нераспроданность составляет чуть больше 20%. При этом в статистику входят объекты со сроком сдачи в 2029–2030 годах, так что время на продажу есть.

Зубик добавляет, что существуют отдельные неликвидные проекты с низкой распроданностью, но и там масштабных скидок ждать не стоит, так как цену ограничивает банк в рамках проектного финансирования.

Никита Бахчеев подтверждает, что грамотный девелопер скорее будет выдерживать темп продаж и реализовывать проект дольше, чем идти на резкое удешевление. Разные компании работают по разным моделям, и текущий уровень спроса не является критичным для многих застройщиков.

В итоге рынок не обваливается, а расслаивается. Дешевая ипотека закончилась, инвестиционный спрос ушел, покупатели стали осторожнее. Покупка квартиры перестала быть «само собой разумеющимся» решением и все чаще откладывается.