Сосед из 1990-х: новая схема мошенничества на рынке недвижимости

Покупатели квартир все чаще сталкиваются с бессрочным правом проживания бывших жильцов, которое невозможно оспорить. Разбираемся, как защитить себя.

9 августа, 2026, 03:40

Лариса Долина стала символом всевозможных афер на рынке недвижимости
Источник:
Артем Устюжанин / MSK1.RU

После громкой истории с Ларисой Долиной мошенники на рынке недвижимости стали еще изобретательнее. Новая угроза нависла над покупателями квартир: новые собственники все чаще обнаруживают, что вместе с жильем буквально «приобрели» человека с бессрочным правом проживания, которого выселить практически невозможно.

Вот лишь один пример. Житель Санкт-Петербурга купил квартиру за 8 миллионов рублей и вложил еще несколько миллионов в капитальный ремонт. Внезапно на пороге появился пожилой мужчина.

«Я тоже буду здесь жить», — заявил незнакомец новому владельцу.

Оказалось, что в начале девяностых, во время приватизации, пенсионер отказался от своей доли в пользу другого собственника, но сохранил за собой бессрочное право пользования жилым помещением. Это право не исчезло даже после нескольких последующих сделок купли-продажи.

В полиции собственнику пояснили, что помочь не могут — остается только суд. Однако, как отмечают специалисты по недвижимости в беседе с MSK1.RU, судебная перспектива для жертв таких афер не очевидна. Законодательство зачастую защищает именно обладателя бессрочного права проживания.

Почему такие истории происходят всё чаще

Юристы связывают рост числа подобных споров с тем, что квартиры, приватизированные в 1990-х, сегодня массово переходят ко вторым и третьим покупателям. При этом сведения о людях, отказавшихся от участия в приватизации, не отражаются в выписке из ЕГРН, а продавцы часто умалчивают о существовании таких жильцов. Иногда они и сами не знают об этом — если квартира досталась по наследству или неоднократно перепродавалась.

Как объясняет в беседе с MSK1.RU частнопрактикующий юрист Дарья Самойлова, именно поэтому покупатель зачастую узнаёт о проблеме последним. По словам юриста, бессрочное право пользования действительно существует и закреплено законом, однако это не означает, что оно действует при любых обстоятельствах.

«Бессрочное — не значит вечное», — подчеркивает эксперт.

Самойлова уточняет: если человек много лет назад добровольно выехал жить в другое место, обзавелся иным жильем, не оплачивал коммунальные услуги, не пытался вернуться и ему никто не препятствовал пользоваться квартирой, суд может признать его утратившим право проживания. Но для этого собственнику придется собрать внушительную доказательную базу.

Что потребуется:

сведения о регистрации по другому адресу;
документы на другое жилье;
данные о коммунальных платежах;
показания соседей;
ответы из государственных органов;
другие подтверждения.

Одновременно юрист советует предъявлять требования и к продавцу квартиры. По ее словам, если информация о правах третьих лиц была скрыта, покупатель вправе добиваться уменьшения стоимости жилья либо даже расторжения договора купли-продажи.

Добросовестность покупателя — главный аргумент

Никуда не делись и прежние схемы мошенничества, подобные той, что была в истории с Долиной.

Адвокат Адвокатской палаты Москвы Екатерина Тютюнникова рассказала MSK1.RU, что споры о недвижимости (когда за одну квартиру спорят несколько собственников) всегда рассматриваются индивидуально.

По ее словам, суд анализирует совокупность обстоятельств: состояние здоровья продавца, его поведение до и после сделки, порядок расчетов, соответствие цены рыночной стоимости, наличие независимых консультаций, участие доверенных лиц и даже то, не был ли человек изолирован от привычного круга общения.

Адвокат подчеркивает, что гарантировать сохранение квартиры за новым владельцем невозможно.

В то же время, отмечает Тютюнникова, шансы покупателя значительно возрастают, если он действовал добросовестно:

тщательно проверил документы;
не участвовал в сомнительных схемах;
приобрел жилье по рыночной цене;
использовал прозрачные банковские расчеты;
продавец лично и осознанно подписывал документы.

Дополнительным плюсом становятся нотариальное удостоверение сделки там, где оно необходимо, отсутствие подозрительно быстрой перепродажи и доказательства того, что покупатель объективно не мог знать о скрытых проблемах.

Однако даже этого может оказаться недостаточно.

«Суд может встать на сторону прежнего собственника, если будет доказано, что его воля была существенно нарушена», — предупреждает адвокат.

Она обращает внимание еще на одну серьезную проблему: если сделку признают недействительной, квартиру обычно возвращают прежнему владельцу, а покупателю должны вернуть деньги. Но на практике именно возврат средств часто становится самым сложным этапом: продавец может уже не располагать полученной суммой, и тогда взыскать ее оказывается крайне трудно.

Как не попасть в ловушку

Эксперты сходятся во мнении: главная защита — тщательная проверка квартиры еще до подписания договора.

Особое внимание стоит уделять жилью, которое ранее проходило приватизацию. В таких случаях необходимо заранее запрашивать архивную справку по форме № 9 — именно она позволяет выявить граждан, сохранивших бессрочное право пользования квартирой.

Иначе покупка долгожданной квартиры может неожиданно превратиться в историю, где вместе с ключами новый собственник получает еще и незваного соседа, которого закон вовсе не спешит выселять.

Читайте также