Рынок недвижимости в 2026: ипотека падает, цены растут

Российский рынок жилой недвижимости столкнулся с глубоким кризисом в начале 2026 года. Чиновники избегают этого термина, но ситуация говорит сама за себя. Министр строительства и ЖКХ Ирек Файзуллин подтвердил, что за 2025 год объёмы ипотечного кредитования сократились на 21%. По его мнению, от ещё большего падения рынок удержали лишь льготные программы.

«Не стоит забывать, что льготная ипотека — это практически единственный шанс для граждан улучшить свои жилищные условия», — заявил министр.

Однако в текущем году условия семейной ипотеки планируют серьёзно ужесточить: станет доступен лишь один льготный кредит на семью. Ранее рассматривались и другие меры, например, прогрессивная ставка в зависимости от числа детей или привязка кредита к региону, но эти идеи пока не реализованы.

Параллельно с ужесточением условий кредитования власти прекращают поддержку застройщиков. Минстрой заявил, что продлевать мораторий на штрафы за срывы сроков сдачи домов не будут. Таким образом, с 2026 года дольщики вновь получат право требовать неустойку за просрочку.

Масштабы переноса сроков уже достигли рекордных значений. Согласно исследованию «Яков и партнеры» и портала ЕРЗ.РФ, в 2026 году в России будет отложен ввод 16,2 млн кв. м жилья в многоквартирных домах — это исторический максимум. Ожидается, что общий объём ввода МКД сократится на 11%, до 41 млн кв. м, что станет одним из наихудших показателей за последние годы.

Несмотря на все ограничения, аналитики едины во мнении: стоимость жилья продолжит увеличиваться.

Ожидается умеренный рост

Директор рынков России и СНГ компании fam Properties Валерий Тумин прогнозирует рост цен на жильё в 2026 году на 57%, что немного превысит ожидаемую инфляцию.

«Ключевой драйвер — постепенное снижение ключевой ставки. Когда она достигнет 12–13%, часть средств с депозитов естественным образом перетечёт в недвижимость», — пояснил Тумин в разговоре с MSK1.RU.

В банковской системе сегодня размещено порядка 60 трлн рублей вкладов. Если на рынок новостроек выйдет даже 5–10% этих средств, это может существенно подстегнуть спрос.

Вторичный рынок, по словам Тумина, будет вести себя сдержаннее. «Здесь возможны локальные снижения на 3–4%, особенно в регионах с переизбытком предложения. В Москве и Петербурге цены останутся стабильными или покажут небольшой рост».

Текущая статистика подтверждает этот тренд: в ноябре падение цен на вторичное жильё зафиксировали в 17 из 50 крупных городов. При этом новостройки за месяц подорожали на 1,8%, и темпы роста ускоряются пятый месяц подряд.

Всё решит ключевая ставка?

Более осторожный прогноз для первичного рынка дают аналитики «Циана». Главный аналитик компании Алексей Попов сообщил MSK1.RU, что в базовом сценарии ожидается рост цен на новостройки на 13–15% в 2026 году.

«Ускорение индексации цен мы связываем с сокращением числа доступных квартир, так как новых проектов в последние полтора года запускалось значительно меньше», — уточнил Попов.

Дополнительным фактором роста он назвал структурные изменения: «Продолжает увеличиваться доля проектов в сегментах „комфорт плюс“ и „бизнес“, где изначально цены выше».

Прогноз по вторичному рынку более сдержанный. В «Циане» ожидают рост цен на уровне инфляции и увеличение спроса на 8–10%.

«Более скромные ожидания на 2026 год связаны с изначально высокими показателями 2025 года, когда завышенные ипотечные ставки и сохраняющаяся разница в цене между первичным и вторичным рынком стимулировали сделки именно с готовым жильём», — отметил аналитик.

Основным риском 2026 года Валерий Тумин называет дефицит предложения. Дорогое проектное финансирование и осторожность девелоперов ведут к сокращению новых проектов. Минстрой прогнозирует более оптимистичный сценарий — 100–102 млн кв. м ввода по итогам года, но даже в этом случае около трети проектов уже переносят сроки.

«Выбор квартир в новостройках будет сужаться, особенно в комфорт-классе, а продавцам на вторичном рынке придётся проявлять гибкость в цене, если они хотят продать быстро», — заключил Тумин.

Таким образом, главными вопросами года остаются два: как быстро снизится ключевая ставка и какая часть «депозитных» денег реально попадёт на рынок жилья. От этого и будет зависеть итоговый рост цен на квартиры.