Льготная ипотека ужесточается: кому доступно жилье

Несколько лет назад ипотека воспринималась как реальный шанс обзавестись собственным жильём. Люди брали кредиты, веря, что справятся с выплатами, несмотря на долгий срок и значительные платежи.

Сейчас такая уверенность практически исчезла. Льготные программы становятся адресными, банки ужесточают требования, а заёмщики теряются. Глава аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг прогнозирует, что по самому жёсткому сценарию реформы семейной ипотеки выдачи могут сократиться на треть. Это означает потерю около триллиона рублей ежегодного финансирования жилищного строительства.

Для многих семей покупка квартиры вновь становится недостижимой целью.

На протяжении нескольких лет российский рынок жилья стимулировался льготной ипотекой. Государство субсидировало часть ставки, позволяя получать кредиты под 6–8% при значительно более высоких рыночных условиях. Это привело к ажиотажному спросу, рекордным темпам строительства и непрерывному росту цен. Однако такая модель не могла быть бесконечной.

Сейчас обсуждается изменение условий семейной ипотеки: ставка может стать дифференцированной в зависимости от числа детей. Генеральный директор ипотечного брокера INFULL Андрей Креер полагает, что ставка 12% для семей с одним ребенком станет непреодолимым препятствием для многих заёмщиков. По его словам, банки уже ужесточили условия, дольше рассматривают заявки и тщательнее проверяют доходы. Если ограничения примут, выдачи сократятся на 20–30%.

Таким образом, государство отказывается от массовой льготной ипотеки в пользу адресной поддержки, прежде всего многодетных семей.

Из-за роста ставок актуален вопрос безопасной долговой нагрузки. В Госдуме ориентиром назвали 30% дохода. Нагрузка выше 40% считается тяжелой, а около 50% — критической. Владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский согласен: «Ипотека — это долгий кредит, и семья должна сохранять запас прочности не только на текущие расходы, но и на непредвиденные ситуации: болезнь, потерю части дохода, рост расходов на детей, ремонт, аренду, коммунальные платежи». По его словам, при нагрузке более 40% бюджет становится уязвимым, а при более чем 50% семья живёт в режиме постоянного финансового напряжения. Сейчас при рыночных ставках 17–20% даже небольшой кредит становится серьёзным обязательством.

Банки всё чаще обращают внимание на показатель долговой нагрузки (ПДН). Директор по развитию финансовых продуктов в «Сравни» Магомед Гамзаев поясняет: стандартным считается уровень до 30% — «Это комфортная зона, когда банк легко одобряет кредит, потому что ежемесячный платеж составляет до 30% от официального дохода заемщика». При нагрузке 40–50% любая неприятность может привести к просрочкам, поэтому одобрение банка не гарантирует комфорт. Гамзаев советует рассчитывать платеж исходя из возможности выплачивать его при снижении дохода на 20%.

Эксперты подчеркивают, что универсального правила нет. Основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик отмечает: одинаковая процентная нагрузка по-разному влияет на разные семьи. «50% от дохода в 50 тысяч рублей и 50% от дохода в 500 тысяч рублей — это принципиально разные жизненные ситуации», — говорит Зубик. При остатке 25 тысяч рублей любой форс-мажор опасен, а при остатке сотен тысяч риск ниже. Зубик советует учитывать стабильность дохода, количество детей, другие обязательства и финансовую подушку.

Рассчитывать на возвращение сверхдоступной ипотеки не стоит. Андрей Креер прогнозирует, что ставки 11–13% вернутся не ранее 2027 года. До тех пор рынок будет характеризоваться высокими ставками и низким спросом. Цены на жилье пока остаются высокими.